Locação de imóveis e bens móveis na Reforma Tributária
Incidência de IBS/CBS, regime imobiliário, documentação fiscal e planejamento para holdings
| Atualização legislativa 12 de julho de 2026 | Status editorial Versão revisada e fundamentada |
A Reforma Tributária altera de forma estrutural a tributação das locações. Contudo, imóveis e
bens móveis não podem ser tratados como se estivessem submetidos à mesma carga. A Lei
Complementar nº 214/2025 criou regras específicas para operações imobiliárias, com redução
de alíquotas, redutor social, critérios próprios de base de cálculo e opção transitória para
determinados contratos anteriores à reforma.
| Ponto central Não é tecnicamente correto afirmar que toda receita de locação passará de “zero” para aproximadamente 23% em 2027. Em 2026, a apuração é predominantemente informativa quando as obrigações forem cumpridas; a transição termina em 2033; e a locação de imóveis possui redução legal de 70% das alíquotas de IBS e CBS. |
1.O que muda com a nova tributação
A CBS é contribuição federal. O IBS é imposto de competência compartilhada entre Estados, Distrito Federal
e Municípios. A LC nº 214/2025 alcança operações onerosas com bens e serviços, incluindo locações, cessões
onerosas e arrendamentos.
Antes da reforma, a locação pura não estava sujeita ao ISS, conforme a jurisprudência consolidada do
STF, nem ao ICMS. Isso não significava ausência de tributação: pessoas jurídicas podiam suportar IRPJ,
CSLL e PIS/Cofins, conforme o regime adotado. Portanto, a comparação correta deve partir da carga tributária
atual de cada estrutura, e não de uma premissa genérica de “0%”.
2.Locação de imóveis: regime específico
| Tema | Regra da LC nº 214/2025 | Efeito prático |
| Momento do fato gerador | Pagamento do aluguel, da cessão ou do arrendamento (art. 254). | A análise de caixa e inadimplência passa a ser relevante para a apuração. |
| Base de cálculo | Valor da operação, com ajustes previstos no art. 255. | Condomínio e tributos suportados pelo locatário podem ser excluídos quando atendidos os requisitos e comprovados. |
| Redução das alíquotas | Redução de 70% para locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis (art. 261). | A operação suporta 30% da alíquota- padrão combinada, antes da avaliação de créditos e demais ajustes. |
| Locação residencial | Redutor social de R$ 600,00 por imóvel residencial, sujeito à atualização legal (art. 260). | Reduz a base tributável nas hipóteses previstas. |
| Pessoa física | Sujeição condicionada aos critérios do art. 251, inclusive receita e quantidade de imóveis. | Nem todo locador pessoa física se torna contribuinte do regime regular. |
| Projeção da carga tributária (IVA Dual) Suponhamos que a alíquota nominal da locação imobiliária seja fixada em 28% = alíquota-padrão combinada de IBS/CBS × 28%. Exemplo meramente ilustrativo: se a alíquota-padrão futura fosse 28%, a incidência nominal seria 8,4%, antes de créditos, redutores, composição contratual e demais particularidades. |
3.Pessoa física: quando a locação entra no IBS/CBS
A LC nº 214/2025 não transforma automaticamente todo proprietário pessoa física em contribuinte. Em linhas
gerais, o enquadramento considera a receita anual com operações imobiliárias e a quantidade de imóveis
distintos (mais de 3). Também há regra de ingresso no próprio ano quando a receita supera em 20% o limite
legal (R$ 240.000.00 atualizados pelo IPCA). O diagnóstico deve considerar copropriedade, número de
unidades, receitas de curto prazo e demais operações imobiliárias.
4.Contratos anteriores à reforma: opção de 3,65%
O art. 487 da LC nº 214/2025 permite, sob condições, que determinados contratos de locação, cessão onerosa
ou arrendamento de imóveis sejam tributados por IBS e CBS à alíquota de 3,65% sobre a receita bruta
recebida. A opção é especialmente relevante para holdings patrimoniais e deve ser comparada com o regime
regular.
1.Imóveis não residenciais: o contrato deve ter sido celebrado até 16 de janeiro de 2025 e atender aos
requisitos de registro ou disponibilização previstos na legislação e regulamentação.
2.Imóveis residenciais: o contrato deve ter sido celebrado até 16 de janeiro de 2025, com aplicação
limitada ao prazo original ou a 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro.
3. Escolha econômica: o regime de 3,65% deve ser comparado com a tributação reduzida do regime
regular, o perfil do locatário, a possibilidade de crédito, as despesas vinculadas e as limitações impostas
pela opção.
| Decisão irreversível exige simulação A opção não deve ser recomendada apenas porque a alíquota parece menor. Contratos com locatários contribuintes, imóveis com despesas relevantes ou estruturas com potencial de crédito podem produzir resultado diferente daquele obtido por simples comparação nominal. |
5.Locação de bens móveis: tratamento distinto
A locação de bens móveis também passa a integrar a base ampla de IBS/CBS, mas não se beneficia da
redução de 70% reservada às operações imobiliárias. Nessa atividade, o impacto depende com maior
intensidade da alíquota-padrão, da apropriação de créditos sobre aquisição, manutenção, seguro e demais
custos, do perfil do locatário e da formação contratual do preço.
Locadoras com ativos de alto valor devem modelar o crédito na aquisição e o fluxo de reposição da frota ou
dos equipamentos.
Operações com consumidor final ou optante pelo Simples tendem a ter menor capacidade de transferência
econômica via crédito.
Contratos devem separar aluguel, serviços acessórios, manutenção, seguro, reembolso e indenizações,
evitando uma base documental genérica.
6.NFS-e e os novos códigos de operação
As Notas Técnicas da NFS-e nacional passaram a contemplar os novos fatos geradores e os grupos de
informações de bens imóveis e bens móveis. Entre os códigos previstos estão:
| Código nacional | Descrição |
| 99.03.01 | Locação de bens imóveis |
| 99.03.02 | Cessão onerosa de bens imóveis |
| 99.03.03 | Arrendamento de bens imóveis |
| 99.04.01 | Locação de bens móveis |
A Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009/2026 atualizou o leiaute da NFS-e nacional, incluindo grupos específicos
para operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis, bem como para a locação de bens
móveis.
A expectativa é que essas funcionalidades sejam disponibilizadas no ambiente de produção a partir de 1º de
agosto de 2026. Contudo, até a data de atualização deste artigo, o cronograma definitivo de implantação ainda
não havia sido formalmente divulgado no Portal Nacional da NFS-e.
Dessa forma, holdings patrimoniais, imobiliárias e empresas locadoras devem se preparar operacionalmente
para a emissão da NFS-e a partir dessa data, sem tratá-la, por enquanto, como prazo nacional definitivamente
confirmado. Também deverão ser acompanhadas a regulamentação aplicável, as orientações do município e a
efetiva disponibilização dos códigos e campos no emissor ou sistema utilizado pela empresa.
| Não use código genérico como atalho O código 99.01.01 não deve ser apresentado como solução temporária automática para locações já enquadradas em códigos específicos. A orientação técnica é utilizá-lo apenas para operação sujeita a IBS/CBS, sem ISS, que não se enquadre nos códigos próprios. Emissão com classificação inadequada pode prejudicar apuração, crédito e cruzamentos fiscais. |
7.Cronograma econômico: a carga plena não começa em 2027
| Período | Tratamento geral | Leitura estratégica |
| 2026 | Alíquotas-teste de 0,1% de IBS e 0,9% de CBS. Cumpridas as obrigações acessórias, há dispensa do recolhimento nos termos da legislação. | O foco é qualidade cadastral, documentos fiscais, contratos e testes; não se deve projetar 1% como custo automático. |
| 2027–2028 | Início da CBS em regime de transição e IBS em percentual inicial; extinção de PIS/Cofins conforme cronograma constitucional. | Recalcular contratos, preço e crédito, sem tratar o sistema como plenamente implantado. |
| 2029–2032 | Elevação gradual do IBS e redução progressiva de ICMS e ISS. | Período de convivência entre sistemas, com maior complexidade operacional. |
| 2033 | Conclusão da transição para o novo modelo. | Comparações de carga plena devem indicar que se trata de projeção para o sistema maduro. |
8.Planejamento para holdings e locadoras
- Mapear cada contrato: tipo de bem, prazo, data de assinatura, registro, receita, reajuste e despesas
reembolsadas.
- Classificar o locatário: regime regular, Simples Nacional, pessoa física, consumidor final ou entidade com
tratamento específico. - Simular os regimes: regime regular reduzido para imóveis, opção de 3,65% quando cabível e tratamento
geral para bens móveis. - Revisar cláusulas: preço líquido ou bruto, tributos novos, gross-up, retenções, reajuste extraordinário e
direito de renegociação. - Avaliar créditos: aquisição, reforma, manutenção, administração, seguro e demais custos vinculados,
observadas as vedações legais. - Preparar documentação: NFS-e, cadastro imobiliário, copropriedade, vencimento, pagamentos
vinculados e conciliação contábil.
| Recomendação JJR A decisão correta não é simplesmente “absorver ou repassar” o IBS/CBS. É necessário comparar carga efetiva, créditos do locador, aproveitamento pelo locatário, regime contratual, fluxo de caixa e alternativas societárias. Transferir ou liquidar imóveis sem modelagem pode criar IRPJ/CSLL, ITBI, ganho de capital e custos registrais superiores à economia pretendida. |
Conclusão
A Reforma Tributária torna a locação uma operação central no IBS/CBS, mas o impacto não é uniforme.
Imóveis possuem regime próprio e relevante redução de alíquotas; bens móveis seguem lógica distinta;
contratos anteriores podem admitir opção transitória; e a implantação documental ainda depende dos
cronogramas técnicos. Holdings e locadoras devem iniciar a revisão agora, mas com simulação individualizada
e sem alarmismo baseado em alíquota cheia ou data não confirmada.
| Chamada para ação A JJR Consultoria Contábil realiza diagnóstico contratual e tributário, modelagem comparativa dos regimes e plano de adequação documental para holdings patrimoniais, imobiliárias e locadoras de bens móveis. |
Base normativa e técnica
Lei Complementar nº 214/2025: Arts. 1º, 251, 254, 255, 260, 261, 343 a 348 e 487. Acesso oficial
Resolução CGIBS nº 6/2026: Regulamentação do IBS, com disciplina das operações imobiliárias. Acesso oficial
Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 007/2026: Novos fatos geradores e códigos nacionais da NFS-e. Acesso oficial
Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009/2026: Evolução dos grupos de operações com imóveis e bens móveis. Acesso oficial
Súmula Vinculante nº 31 do STF: O ISS não incide sobre operações de locação de bens móveis. Acesso oficial
| Nota editorial Este conteúdo tem finalidade informativa e foi atualizado na data indicada. A incidência, a alíquota efetiva, o direito a créditos e a obrigação documental dependem do perfil do contribuinte, da natureza da operação, do destinatário, do local da operação, do regime de transição e das atualizações dos leiautes fiscais. |